Квартира є, а жити в ній не можна — вона в окупації. І власність за документами нікуди не зникла, тільки що відбувається з нею зараз — невідомо. Господар «окупованих метрів» тим часом винаймає житло в іншому місті й щомісяця сплачує оренду. Для переселенців ця «звичайна» історія — болюча, несправедлива, вимушена. І за понад 12 років вона стала буденністю, хоча нормальною від цього так і не стала.
Держава збирається змінити цю ситуацію за допомогою соціального житла. Ці «тимчасові метри» обіцяють здавати за доступною ціною, частину орендної плати компенсувати, а переселенцям надати перевагу під час заселення.
Та поки парламент готується ухвалити новий «європейський» закон, громади вже сперечаються з його розробниками, хто платитиме за будівництво й утримання таких будинків. А сам закон, який мав набути чинності до кінця 2026 року, тепер відкладають до 2027-го.
«Ірта-fax» перевірив документи й з’ясував, що насправді планують, як визначатимуть вартість соціальної оренди та чи є гроші на майбутні квартири.
Закон обіцяли цього року. Тепер говорять про червень 2027-го
4 листопада голова парламентського комітету з питань організації державної влади О. Шуляк повідомила, що закон про соціальне житло Верховна Рада має ухвалити до 1 червня 2027 року. За словами депутатки, профільний комітет поки очікує на урядовий законопроєкт. Після його надходження парламенту доведеться провести обидва читання у стислі терміни.
Поспіх має цілком конкретну причину. Створення системи соціального житла — одне із зобов’язань України за програмою Ukraine Facility, від виконання яких залежить отримання фінансової підтримки Євросоюзу. Спочатку відповідний закон мав набути чинності до кінця 2026 року. Однак 30 липня Рада ЄС погодила перенесення терміну на другий квартал 2027-го. При цьому назване Шуляк 1 червня — орієнтир для ухвалення закону парламентом. У документі ЄС ідеться про набрання ним чинності протягом другого кварталу, тобто до кінця червня.
Сам проєкт документа вже давно не секрет — ще 19 серпня Мінрозвитку оприлюднило його для обговорення. На 46 сторінках розписано, хто зможе претендувати на соціальне житло, як визначатимуть черговість, на який строк здаватимуть квартири та за яких умов орендарям компенсуватимуть частину плати.
Ми вивчили цей документ. Деякі його положення особливо цікаві переселенцям із Луганщини. Однак наразі це лише проєкт. До остаточного ухвалення парламентом його редакція може змінитися, а передбачені ним правила ще не діють.
Якщо квартира залишилася в окупації
У статті 24 законопроєкту «Про соціальне житло» передбачено можливість отримання соціального житла людьми, чиє єдине помешкання розташоване на тимчасово окупованій території або в районі бойових дій. Для людини, яка має квартиру в Луганську, Сіверськодонецьку чи Лисичанську, це означає, що сам факт володіння такою нерухомістю не повинен закривати їй шлях до соціальної оренди.
Причому відповідний принцип уже закріплений у чинному законодавстві. Закон №4751-IX «Про основні засади житлової політики», який набрав чинності 15 лютого 2026 року, визнає відсутність фактичного доступу до житла однією з підстав для державної підтримки. Його перехідні положення також передбачають, що під час окупації житлова нерухомість на ТОТ не враховується при визначенні права на відповідну підтримку за статтею 28. Отже, новий законопроєкт не створює це право з нуля, а деталізує його застосування саме до соціальної оренди.
Є ще одна суттєва обставина. Серед категорій, які матимуть пріоритет під час розподілу житла, названі внутрішньо переміщені особи, пенсіонери, люди з інвалідністю, ветерани, малозабезпечені громадяни та інші соціально вразливі групи.
Поділу ВПО за роком переселення — на 2014-й і 2022-й — у проєкті немає. Тому переселенці першої хвилі не виключені з майбутньої програми. Ба більше, якщо людина належить одразу до кількох пільгових категорій, це пропонують враховувати під час визначення черговості. Наприклад, пенсіонер зі статусом ВПО може мати додаткову перевагу. Проте конкретного місця в черзі законопроєкт нікому не гарантує. Механізм визначення пріоритетності має затвердити Кабмін. Він враховуватиме як належність до пільгових категорій, так і тривалість перебування у відповідному переліку.
Чинний закон про житлову політику передбачає збереження дати попереднього взяття на облік під час перенесення відомостей до нової житлової інформаційної системи. Однак як саме старі дати враховуватимуть під час розподілу квартир за майбутньою програмою, ще має визначити уряд. Інакше кажучи, людині, яка чекає на житло багато років, не повинні просто занулити її попередній облік. Але порядок, за яким цей стаж впливатиме на отримання соціальної квартири, ще потребує уточнення.
Є в проєкті й можливість обирати місце проживання. Крім громади, де людина фактично мешкає, вона зможе додатково зазначити іншу, в якій хотіла б отримати житло. Утім, можливість обрати громаду ще не означає, що там знайдеться вільне житло. Якщо квартир бракуватиме, доведеться чекати.
Квартиру дадуть на п’ять років
Соціальне житло за новою моделлю не передаватимуть у приватну власність. Його здаватимуть в оренду. За проєктом, договір укладатимуть на п’ять років. За бажанням людини строк можна скоротити, але не менш ніж до одного року. Надалі договір можна буде поновити, якщо орендар збереже право на соціальне житло та не виникнуть передбачені законом підстави для відмови.
Приватизувати таку квартиру або передати її іншій людині в піднайм не дозволятимуть.
Власне, сенс програми й полягає в тому, щоб житло залишалося доступним для наступних орендарів, коли попередні вже не потребуватимуть державної підтримки.
А ось із вартістю поки значно складніше. Автори законопроєкту пропонують враховувати доходи орендаря, його пільгову категорію, площу квартири та місце її розташування. Порядок розрахунку має встановити Кабмін, а граничну орендну плату — місцева рада.
У проєкті також передбачена субсидія, якщо розрахована орендна плата перевищуватиме 30% середньомісячного сукупного доходу з розрахунку на одного члена сім’ї або домогосподарства. Окремі положення стосуються компенсації перевищення встановленої громадою граничної плати та особливостей підтримки пільгових категорій. Але остаточного порядку розрахунку ще немає.
Так само поки неможливо назвати достовірну суму оренди для пенсіонера чи родини переселенців у конкретному місті. І комунальні послуги нікуди не зникнуть — їх також доведеться оплачувати. Для порівняння, нинішня субсидія на оренду житла для ВПО працює за іншими правилами. Вона допомагає оплачувати житло, яке переселенці винаймають у приватних власників. Майбутня соціальна оренда стане окремим механізмом державної підтримки.
Громади вже сперечаються, хто платитиме за будинки
Поки депутати готуються до розгляду закону, Асоціація міст України висловила серйозні претензії до його фінансової частини. 5 листопада виконавчий директор АМУ Олександр Слобожан заявив, що запропонована модель може залишити громади зі значними витратами на будівництво, придбання та утримання житла без належної державної компенсації.
За його оцінкою, розробники не представили достатніх розрахунків самоокупності та не визначили, як покриватимуть дефіцит фінансування. Претензія зрозуміла. Побудувати будинок — одна стаття витрат, а утримувати його десятиліттями — зовсім інша. Потрібні ремонти, обслуговування інженерних мереж, управління будинком. І за все це хтось повинен платити. У законопроєкті серед джерел фінансування названі державний і місцеві бюджети, міжнародна допомога, кредити та інші законні надходження. Проте перелік можливих джерел фінансування ще не гарантує, що конкретна громада отримає гроші.
Саме на цьому й наполягає Асоціація міст: якщо соціальне житло стане додатковим обов’язком місцевої влади, держава повинна визначити, як забезпечуватиме його виконання. Адже якщо орендна плата виявиться нижчою за фактичні витрати на утримання будинку, різницю доведеться покривати з інших джерел.
Водночас певні кошти на запуск нової системи вже передбачені. 21 жовтня уряд повідомив про спільний проєкт із Європейським інвестиційним банком на 100 мільйонів євро. Половина суми — кредит ЄІБ, ще 50 мільйонів — грантове фінансування Євросоюзу.
На першому етапі планують будувати соціальне житло у двох-трьох громадах. Серед кандидатів — Львів, Житомир, Миколаїв, Кременчук і Кропивницький. За інформацією уряду від 21 жовтня, відповідну угоду вже підписали, на той момент вона ще проходила процедуру ратифікації. Майбутній фонд призначений не лише для ВПО. На нього претендуватимуть і інші громадяни, які відповідають встановленим умовам.
Коли можна буде подавати заяви?
Для переселенців відповідь поки невтішна: подати заявку саме за правилами серпневого законопроєкту ще не можна. Закон не ухвалений, порядок формування нових переліків заявників не затверджений.
Натомість продовжують діяти інші житлові механізми: можна звертатися до громади фактичного проживання щодо наявного соціального чи тимчасового житла, перевіряти можливості субсидії на оренду, пільгового кредитування та інших програм.
У жовтні «Ірта-fax» уже розбирав, чому навіть за наявності державних коштів багато переселенців залишаються без житла. Про це — у матеріалі «Пастка державного популізму: шлях самурая та “бомжі” з довідкою ВПО».
Нова система соціальної оренди могла б допомогти тим, хто не має грошей на придбання квартири й не може дозволити собі навіть пільгову іпотеку. Особливо пенсіонерам та родинам із невеликими доходами, для яких звичайна ринкова оренда стала постійним фінансовим тягарем. Але законодавча реформа та поява реального житла — різні етапи. І навіть якщо парламент встигне до червня 2027 року, це ще не означатиме, що того ж місяця переселенці почнуть отримувати ключі.
Поки держава визначає правила, громади шукають гроші, а міжнародні партнери готують перші проєкти, люди продовжують чекати та платити за чужі квартири. Хотілося б, щоб новий закон нарешті скоротив це очікування, а не просто дав йому іншу назву.
