Під акомпанемент постійних дронових та масованих балістичних ударів по Києву соцмережі розірвав допис про оренду в Ужгороді: $1700 за квартиру, стільки ж застави й ще 100% комісії рієлтору. Автори також розрахували, що для самого заселення треба викласти понад двісті тисяч гривень: оренда за місяць + депозит у розмірі місячної оренди + “винагорода” рієлтору у розмірі до 100% вартості місячної оренди.
Ми пішли перевіряти й з’ясували, що квартири за $1700 + в Ужгороді справді є. В одному з оголошень на OLX за 70 квадратних метрів у новому ЖК просять $2000 на місяць. І якщо винаймання квартири відбувається за “стандартною рієлторською схемою”, це ще $2000 депозиту + від 50% до 100% одноразової комісії агентству. Тобто на вході — $5000 – 6000 треба заплатити відразу.
Але перевірка привела до значно неприємнішого висновку: для розмови про ненормальну вартість житла в Ужгороді взагалі не потрібна квартира за $1700 чи за $2000. Так, за даними ЛУН, медіанна оренда звичайної однокімнатної квартири в місті зараз становить 31 600 грн на місяць. І лише за рік середня ціна “підросла” на 51%.
У 2023 році така квартира коштувала 15,1 тис. грн. Тодішню ціну можна побачити в річному огляді ЛУН. Наприкінці 2024-го однокімнатна в Ужгороді коштувала вже 18,5 тис., а на її оренду йшло близько 84% середньої місцевої зарплати — це підрахунок ЛУН і Work.ua. Тобто за неповні три роки однокімнатна подорожчала більш ніж удвічі.
І ось це вже не чийсь скандальний цінник окремої елітної нерухомості, а ринок Ужгорода. Для порівняння, мінімальна зарплата в Україні у 2026 році становить 8647 грн, загальний прожитковий мінімум — 3209 грн.
Можна заперечити, що на мінімалку живуть не всі. Звісно. Але ще при ціні 18,5 тисячі Ужгород уже був містом, де оренда однокімнатної забирала майже весь середній місцевий заробіток. Відтоді до ціни додалося ще 13 тисяч.
Тож питання не в тому, чи є в Ужгороді багаті орендарі, які можуть дозволити собі квартиру за $2000. Питання в іншому: як звичайна оренда в українському місті дійшла до суми, яка давно відірвалася від доходів більшості людей, що там працюють.
Людей стало менше. Чому ж квартири не подешевшали?
Це питання виникає майже автоматично. За роки великої війни мільйони українців виїхали за кордон. Якщо людей у країні менше, чому житло не дешевшає?
Просто частини житла вже немає взагалі. За останньою спільною оцінкою уряду України, Світового банку, Єврокомісії та ООН, станом на кінець 2025 року росія пошкодила або зруйнувала 14% житлового фонду України. Це понад три мільйони домогосподарств. І ці 14% не охоплюють житло, яке стоїть цілим, але залишилося в окупації або в містах, де родина більше не готова жити під постійною загрозою обстрілів.
Війна перекроїла й карту попиту. І Ужгород — один із найбільш помітних результатів цього перекроювання. Місцеве видання Varosh у вересні говорило з ужгородськими рієлторами Романом Перегинцем і Мариною Рейпаші. Вони описують різке пожвавлення саме в серпні-вересні, коли посилилися російські удари по Києву, Київщині та інших регіонах. Якісні однокімнатні квартири, за їхніми словами, уже здавали за $500–800, двокімнатні — близько $1000 і вище, а доступна пропозиція швидко вимивалася.
Це оцінка учасників ринку, але рух видно і з іншого боку: у Києві у вересні оренда однокімнатних квартир, навпаки, знизилася приблизно на 3% — до 18 тисяч гривень. Керівниця «ЛУН Статистики» Людмила Кірюхіна у коментарі «Інтерфакс-Україна» теж пов’язувала це з інтенсивністю останніх російських атак на столицю.
Фактично війна перерозподіляє не лише людей, а й гроші на ринку житла. Після важких атак частина родин починає дивитися на захід. І навіть невеликий новий потік у місті, де вільних квартир і так мало, швидко розганяє попит.
Де закінчується ринок і починається нажива
У 2022 році українці зустрічали незнайомих людей на вокзалах, віддавали їм кімнати, квартири, дачі, часто взагалі без грошей. Через чотири роки ми бачимо іншу картину: після нових атак у безпечніших містах росте попит, а слідом за ним і ціни. Виглядає огидно, особливо коли йдеться про людей, які їдуть не за кращим краєвидом із вікна.
Але якщо просто назвати всіх орендодавців жадібними, проблема нікуди не подінеться. Власник квартири дивиться на сусідні оголошення. Якщо за 25 тисяч телефон розривається, наступного місяця він ставить 30. Якщо квартиру забрали й за 30 — це швидко стає новим орієнтиром для всього будинку, району, а потім міста. Для цього не потрібен картель чи змова. Потрібен дефіцит і люди, яким нікуди подітися.
За звичайного ринку покупець може відмовитися від занадто дорогого товару. З житлом так не працює, особливо якщо твоя квартира залишилася в окупації, або ти щойно вирішив забрати дитину з міста після чергової ночі під «шахедами».
Орендодавець у цій ситуації сильніший уже тому, що в нього є квартира, а в тебе — потреба десь спати. OECD у своєму економічному огляді України називає це явище — житлова бідність. Так, за зібраними організацією даними, 59% ВПО орендують житло. Понад половина переселенців-орендарів витрачають на квартиру й комунальні послуги понад 70% доходу родини. Серед усіх українських орендарів 54% віддають на житло понад половину сімейного доходу.
Є там і ще одна цифра, про яку в розмовах про «вільний ринок» говорять значно рідше: 37% ВПО, які орендують житло, не мають документів, що нормально оформлюють їхнє проживання. З 2022 року про виселення з орендованого житла повідомляли 20% опитаних переселенців і 16% орендарів загалом.
Тобто людина може віддавати більшу частину заробленого за чужу квартиру і при цьому не мати навіть тієї захищеності, яку мала б давати нормальна оренда.
Ринок оренди досі значною мірою в тіні
Точно порахувати, скільки українців сьогодні здають житло офіційно, складно. Податкова у 2026 році вже проводить кампанію декларування доходів за 2025-й і окремо нагадує орендодавцям про обов’язок декларувати такі доходи, якщо житло здається іншій фізичній особі. ДПС вказує, що такі декларації мали бути подані до 1 травня 2026 року.
Повної загальноукраїнської статистики саме за орендодавцями у відкритих підсумках поки немає. Але регіональні дані показують, що задекларовані доходи від оренди зростають. Наприклад, на Дніпровщині за підсумками 2025 року мешканці задекларували понад 301 млн грн орендних доходів — приблизно на 69 млн більше, ніж роком раніше.
Водночас сам ринок і далі значною мірою живе поза нормальною прозорою статистикою. Звична для українського орендаря схема майже не змінилася: застава, готівка, комісія посереднику, іноді формальний договір, іноді — домовленість «на словах».
І це вже не дрібна побутова проблема. Під час війни від цього ринку залежать сотні тисяч родин, зокрема переселенці, для яких оренда часто стала єдиним способом мати житло там, де вони живуть зараз.
Держава наздоганяє кризу, яка давно сталася
Сказати, що держава взагалі нічого не робить, теж було б неправдою. Є компенсації за зруйноване житло, пільгові кредити, окремі програми для ВПО, субсидія на оренду. У січні цього року нарешті ухвалили новий закон «Про основні засади житлової політики». У ньому вже записано те, чого українській системі бракувало роками: соціальне орендне житло, державні й комунальні житлові фонди, доступна орендна плата залежно від доходу родини, захист прав орендаря та орендодавця. Закон пише і про необхідність пом’якшувати наслідки «неспроможності ринку».
Приватний ринок чудово працює для того, хто має квартиру в потрібному місті. Значно гірше він працює для пенсіонерки з Луганщини, яка живе на кілька тисяч гривень і не може повернутися додому. Для родини з двома дітьми, яка після обстрілу шукає житло хоча б на місяць. Для людини, яка працює в Ужгороді й раптом дізнається, що середня однокімнатна коштує майже стільки ж, скільки вона заробляє.
Саме для таких випадків і потрібна житлова політика — не як програма на папері, а як реальна альтернатива приватнику з оголошення. Бо мораль власника квартири держава не відрегулює.
Держава має зробити так, щоб людина не була приречена погоджуватися на будь-яку ціну лише тому, що іншого даху над головою немає.
Сьогодні ж в Україні можна втратити дім через росію, роками платити за чуже житло, віддавати за нього більшу частину зарплати — і все одно залишатися сам на сам із власником квартири та його ціною.
За майже п’ять років популістське «виїжджайте — вам допоможуть» дедалі частіше перетворюється на «шукайте безпечне місце самі, дбайте про себе самі й платіть за все самі». Держава запускає програми й реформи, але для величезної кількості людей вони досі не стали реальною альтернативою приватному ринку. А коли людина, яка втратила дім через війну, роками залишається сам на сам із ціною оренди, це вже не просто проблема ринку. Це провал житлової політики.
Читайте також: Дві тисячі — достатньо: у бюджеті на ВПО додали мільярди, а виплати не підвищили
