Навіть якщо ви вивезли з окупації документи на свою квартиру, цього може виявитися недостатньо, щоб зареєструвати її в українському електронному реєстрі. Державний реєстратор може відмовити через відсутність доступу до архіву БТІ. І тоді людині, яка свого часу цілком законно придбала чи приватизувала житло, доводиться йти до суду й доводити, що воно справді її. А що робити тим, хто під час евакуації втратив навіть документи на нерухомість?
11 листопада система безоплатної правничої допомоги оприлюднила роз’яснення щодо відновлення втрачених документів для переселенців. А вже 13 листопада повідомила, що від початку року ВПО зверталися по правничу допомогу понад 45 тисяч разів. У понад 8,7 тисячі випадків їм надавали допомогу зі зверненням до суду.
«Ірта-fax» натомість поцікавився судовою практикою. Як виявилося, навіть стара домова книга, яку багато хто вже вважає непотрібним мотлохом, може допомогти довести право власності на житло. А от наявність оригіналів документів не завжди рятує від судової тяганини.
Чому вашої квартири може не бути в державному реєстрі
У Луганську, Алчевську, Кадіївці (колишньому Стаханові) та інших містах, окупованих ще у 2014 році, люди роками жили у приватизованих квартирах і не надто переймалися тим, чи є їхнє житло в якомусь електронному реєстрі. А навіщо? Свідоцтво про право власності є, печатка БТІ стоїть, квартира своя.
Сучасний Державний реєстр речових прав на нерухоме майно запрацював 1 січня 2013 року. До цього відомості про право власності зберігалися в старих електронних реєстрах або в паперових архівах бюро технічної інвентаризації (БТІ). Автоматично всі ці дані до нового реєстру не перенесли. Відповідно до статті 3 Закону України про державну реєстрацію речових прав, права власності, які виникли до 2013 року, визнаються дійсними, якщо їх зареєстрували за тодішнім законодавством або якщо на момент їх набуття обов’язкової реєстрації закон не вимагав.
Тож відсутність квартири в сучасному електронному реєстрі не означає, що ви перестали бути її власником. Так само не позбавляє вас права власності й втрата паперового свідоцтва.
Інша річ — як тепер це право підтвердити.
Загубили документи на житло: з чого почати
Не поспішайте шукати адвоката й готуватися до суду. Спочатку варто з’ясувати, чи справді інформації про вашу нерухомість немає в державних реєстрах. Отримати інформаційну довідку можна у ЦНАПі, в державного реєстратора або нотаріуса. Відповідна послуга є і на порталі «Дія», проте станом на 14 листопада 2026 року вона тимчасово недоступна. За даними Міністерства юстиції, у 2026 році адміністративний збір за отримання інформації з реєстру становить 80 грн у паперовій формі та 40 грн — в електронній.
Якщо відомості про ваше право власності вже є в сучасному реєстрі, підтвердити його можна навіть без старих паперових документів.
Якщо ж інформації немає, варто спробувати отримати дублікат втраченого документа. Договору купівлі-продажу, дарування чи свідоцтва про право на спадщину — у нотаріуса або державному нотаріальному архіві. Свідоцтва про приватизацію — в органі, який його видавав, або в його правонаступника.
Звісно, якщо відповідні документи збереглися.
Архів БТІ залишився в окупації. Що тоді?
Ще у 2023 році уряд спростив процедуру реєстрації нерухомості для тих, хто втратив документи. Пункт 53 Порядку державної реєстрації речових прав, затвердженого постановою Кабміну №1127, дозволяє внести до сучасного реєстру відомості про раніше зареєстроване право власності навіть без оригіналу документа. Підставою можуть бути дані старого електронного реєстру або паперових архівів БТІ.
Якщо квартира чи будинок розташовані на Луганщині або Донеччині, звернутися можна до державного реєстратора чи нотаріуса в будь-якому регіоні України. За внесення відомостей про право власності, належним чином зареєстроване до 2013 року, адміністративний збір не справляється. Однак приватний нотаріус може брати плату за свої послуги.
А от зареєструвати нерухомість через «Дію» власники житла на Луганщині та Донеччині досі не можуть. Якщо відомостей у старому електронному реєстрі немає, державний реєстратор звертається по інформацію до БТІ або відповідної установи, яка зберігає архів. І тут починається добре знайома багатьом переселенцям історія: архів залишився в окупації, надати інформацію неможливо, реєстратор відмовляє. Причому відмову можна отримати, навіть якщо всі оригінали документів у вас на руках.
Як переселенець із Сіверськодонецька судився за свою квартиру
1 вересня 2026 року Рівненський окружний адміністративний суд ухвалив рішення у справі №460/9182/26. Йшлося про квартиру площею 44,5 квадратного метра в Сіверськодонецьку, яку троє співвласників приватизували ще у 1993 році. У 2001 році один із них отримав частки інших за договором дарування. На документах збереглися відмітки Сєвєродонецького БТІ з номерами записів у реєстровій книзі.
10 березня 2026 року чоловік звернувся до державного реєстратора в Рівному. Надав свідоцтво про право власності та договір дарування. Реєстратор надіслав запит до Сіверськодонецької міської військової адміністрації. Звідти відповіли, що паперовий архів БТІ на підконтрольну Україні територію не вивозили, тому надати запитувану інформацію неможливо.
19 березня чоловік отримав відмову в реєстрації. Переселенець звернувся до суду. Той встановив, що право власності свого часу було зареєстроване відповідно до законодавства, а відсутність доступу до архівних документів зумовлена російською окупацією. Суд визнав відмову протиправною, скасував її та зобов’язав відповідний департамент Рівненської міської ради зареєструвати право власності на квартиру.
Крім того, на користь переселенця суд постановив стягнути з бюджетних асигнувань департаменту 1331,20 грн сплаченого судового збору. У вересні про цю справу окремо повідомила пресслужба суду, а станом на 8 жовтня, за даними відкритої картки судового провадження, справа вже перебувала на стадії виконання рішення.
Коли навіть стара домова книга може врятувати будинок
Іншу справу розглянув 13 липня 2026 року Самарівський міськрайонний суд Дніпропетровської області. Переселенець із Луганщини втратив оригінал договору купівлі-продажу будинку, придбаного ще у 1996 році. Архів БТІ залишився в окупованому Сіверськодонецьку, а державний реєстратор у липні 2025 року відмовив чоловікові в реєстрації права власності.
Проте в нього збереглися старий технічний паспорт, домова книга, державний акт на право приватної власності на землю та копії рішень Сиротинської селищної ради. Особливо цінною виявилася домова книга. У ній, крім відомостей про прописку мешканців, зберігся штамп БТІ від 28 березня 1996 року з реквізитами втраченого договору купівлі-продажу. А в технічному паспорті було зазначено попереднього та нового власників будинку.
Суд дослідив документи й заочним рішенням у справі №210/6291/25 визнав за переселенцем право власності на житловий будинок загальною площею 123,9 квадратного метра.
Тож навіть старі документи з окупованого міста можуть відіграти вирішальну роль у подібних справах. Згодитися можуть:
- копії та фотографії втрачених документів;
- старі технічні паспорти й домові книги;
- документи на земельну ділянку;
- архівні довідки та рішення органів приватизації;
- договори з комунальними підприємствами та квитанції;
- показання свідків.
Самі по собі прописка, квитанції за газ чи навіть технічний паспорт не роблять людину власником квартири. Однак разом з іншими доказами вони можуть допомогти встановити, кому належить нерухомість і на якій підставі людина свого часу набула право власності.
Один суд задовольнив позов, інший — відмовив
Судова практика у подібних справах неоднозначна. 8 вересня 2026 року Хмельницький окружний адміністративний суд розглянув справу №560/6533/26 й відмовив у задоволенні позову власниці нерухомості, яка також намагалася оскаржити відмову державного реєстратора.
Суд дійшов висновку, що за відсутності доступу до архівних документів реєстратор не мав можливості належним чином перевірити право власності, а тому діяв законно. Водночас суд роз’яснив жінці, що вона може захистити свої права в порядку цивільного судочинства.
Отже, оскаржувати відмову державного реєстратора чи подавати позов про визнання права власності — залежить від конкретних обставин та наявних документів.
Якщо державний реєстратор відмовляє в реєстрації права власності, обов’язково отримайте офіційне рішення про відмову та збережіть його. Цей документ може знадобитися не лише для звернення до суду, а й для подання заяви до міжнародного Реєстру збитків.
Зокрема, стаття 392 Цивільного кодексу України дозволяє власникові звернутися до суду з позовом про визнання права власності, якщо це право не визнається, оспорюється або якщо втрачено документ, який його посвідчує.
Рішення суду про визнання права власності після набрання ним законної сили є підставою для внесення відповідних відомостей до державного реєстру.
Чи обов’язково платити адвокату
Переселенці мають право на безоплатну вторинну правничу допомогу коштом держави. Це, зокрема, підготовка документів для звернення до суду та представництво інтересів у ньому. Зателефонувати до системи безоплатної правничої допомоги можна за номером 0 800 213 103. Дзвінки в межах України безплатні.
Юристи також допоможуть з’ясувати, до якого саме суду потрібно звертатися, адже повноваження багатьох судів з окупованих міст передали іншим судам України.
Окремо варто уточнити питання сплати судового збору. Сам собою статус ВПО не звільняє людину від його сплати в усіх категоріях справ.
Чи можна заявити про втрату житла без реєстрації права власності
Поки українські власники намагаються зібрати документи, окупанти незаконно вилучають та роздають їхні квартири. Тож дедалі актуальнішим стає питання майбутніх компенсацій. Відсутність інформації про житло в українському електронному реєстрі не перешкоджає поданню заяви до міжнародного Реєстру збитків для України.
У категорії А3.6 «Втрата доступу або контролю над нерухомим майном на тимчасово окупованих територіях» передбачено можливість підтвердження права власності іншими доказами. Це можуть бути старі свідоцтва про право власності, договори, технічні паспорти, судові рішення, документи БТІ та органів місцевої влади, навіть письмові свідчення сусідів.
Якщо зареєструвати право власності в українському реєстрі неможливо, заяву все одно можна подати. Однак потрібно надати докази того, що ви намагалися зареєструвати своє право власності, або пояснити, чому не змогли цього зробити. Якщо отримали відмову державного реєстратора, про це також слід повідомити в заяві. Подати її можна через портал «Дія». Ця можливість доступна й частині переселенців 2014 року. Наприклад, якщо людина після першої окупації Луганська ще мала доступ до своєї квартири, але втратила його або контроль над майном внаслідок повномасштабного російського вторгнення, починаючи з 24 лютого 2022 року.
А от якщо доступ і контроль над житлом були остаточно втрачені ще у 2014 році, ця категорія заяв на таку втрату не поширюється. Саме внесення заяви до міжнародного Реєстру збитків не означає призначення компенсації.
Окупанти відбирають квартири, а ми збираємо довідки
Раніше «Ірта-fax» докладно розповідав, як росіяни відбирають житло на окупованій Луганщині, а також чому люди, які не встигли приватизувати свої квартири до окупації, опинилися в особливо складній ситуації. За українським законодавством захоплення квартири окупантами не припиняє законно набутого права власності. Не припиняє його й відсутність російської реєстрації.
Проте виходить доволі дика ситуація: людина, у якої росія відібрала можливість жити у власній квартирі, тепер змушена витрачати місяці, а часом і гроші на те, щоб у власній країні довести, що ця квартира справді її. І все через відсутність доступу до архіву, за збереження якого власник житла ніколи не відповідав.
За дванадцять років війни держава так і не запропонувала універсального позасудового способу підтвердження права власності для тих, чиї документи та архіви залишилися в окупації.
А поки його немає, варто подбати хоча б про те, що ще можна врятувати: зробити електронні копії документів, перевірити державні реєстри й за можливості зареєструвати своє право власності.
