Уявіть типову для України історію: покупець знайшов оголошення про продаж квартири, приїхав на перегляд, домовився про ціну. І тут з’являється ще один учасник угоди — рієлтор із вимогою заплатити 3% комісії. За що? За знайомство з продавцем, організований перегляд чи роботу, яку посередник виконував на замовлення власника?
Ситуація умовна, але саме такі суперечки навколо комісій стали одним із приводів для нової законодавчої ініціативи. Адже покупець далеко не завжди розуміє, чиї інтереси представляє агент і чому саме він повинен оплачувати його послуги.
В оренді житла механізм схожий: знайшли квартиру за 15 тисяч гривень на місяць, а під час перегляду дізналися, що треба віддати ще 7500 гривень посереднику, навіть якщо його запросив власник. А з урахуванням “страхового” платежу — платіж зростає до 37 500 грн які потрібно віддати відразу, щоб заселитися у квартиру. Погодьтесь, сума дуже серйозна, особливо якщо ти переселенець і варіанту “пожити у батьків” просто не існує.
У Верховній Раді пропонують покласти край таким несподіванкам. Щоправда, під парламентський розгляд потрапило значно більше питань, ніж сама комісія: від професійної кваліфікації до того, хто вирішуватиме, кому взагалі дозволено працювати рієлтором.
13 жовтня 2026 року група депутатів зареєструвала законопроєкт №16145. Згодом з’явилися два альтернативні документи — №16145-1 та №16145-2.
Станом на 10 листопада всі три перебувають на опрацюванні в парламенті. Жоден із них не ухвалений, тому запропоновані правила ще не діють.
Хто замовив рієлтора, той і платить
Це, мабуть, найзрозуміліша для клієнтів частина основного законопроєкту: якщо власник квартири найняв рієлтора, щоб знайти покупця, саме власник і повинен оплачувати замовлену роботу. Якщо покупець звернувся до агента з проханням підібрати житло, платитиме покупець. При цьому отримувати винагороду з обох сторін не забороняють, але агент повинен заздалегідь повідомити про це та отримати письмову згоду кожної сторони, яка оплачуватиме його послуги.
Фактично автори хочуть прибрати ситуацію, коли комісія з’являється перед людиною як обов’язковий додаток до квартири. Мовляв, хочете купувати — платіть, у нас так заведено. Однак законодавча пропозиція не означає, що сьогодні рієлтор може законно вимагати гроші з будь-кого, хто прийшов на перегляд.
Цивільний кодекс України уже передбачає договірні засади надання й оплати послуг. Статті 901 і 903 пов’язують оплату з відповідними зобов’язаннями замовника. Самої присутності посередника під час угоди недостатньо, щоб автоматично зробити покупця його боржником. Проте є тонкість: цивільне законодавство допускає не лише паперові договори з двома підписами. За певних обставин домовленості можуть підтверджуватися електронним листуванням, іншими документами або діями сторін. Тому відсутність окремого підписаного договору ще не завжди означає відсутність будь-яких зобов’язань.
Законопроєкт №16145 пропонує встановити спеціальні вимоги до таких відносин.
Рієлтор повинен буде укласти з клієнтом письмовий або електронний договір. У ньому необхідно визначити конкретні послуги, їхню вартість, строки, відповідальність сторін, умови розірвання та повернення коштів. Ще до підписання агент має повідомити про всі можливі додаткові витрати й конфлікт інтересів. Без договору вимагати винагороду за посередницькі послуги законотворці хочуть заборонити. Ба більше, оплату пропонують проводити виключно безготівково — на зазначений у договорі рахунок агента. Тобто звична передача комісії готівкою після підписання документів за новими правилами не відповідатиме вимогам закону.
Для клієнта це означатиме хоча б зрозумілий фінансовий слід: хто отримав гроші, скільки й на якій підставі.
А якщо робота не виконана? Основний проєкт передбачає, що посередник повинен буде протягом 30 днів надати мотивовану письмову відповідь на претензію клієнта. За професійні порушення пропонують застосовувати дисциплінарні стягнення — аж до втрати права працювати. Але дисциплінарне покарання агента й повернення грошей покупцю — не одне й те саме. Для відшкодування збитків, як і раніше, значення матимуть договір, докази порушення та передбачені законом способи захисту прав.
Є й суто економічне питання. Навіть якщо оплачувати рієлтора формально буде продавець, ніщо не завадить йому врахувати ці витрати у вартості квартири.
Сертифікат замість візитівки
Сьогодні рієлторська діяльність в Україні не потребує обов’язкового для всієї професії кваліфікаційного свідоцтва. Працювати посередником можна без спеціального державного іспиту.
Це не означає повної відсутності правил. На підприємців поширюються податкове та інше законодавство. Наприклад, Податковий кодекс уже зобов’язує суб’єктів, які виступають посередниками в оренді нерухомості, подавати інформацію про відповідні договори до податкової. На визначених законом учасників ринку поширюються також вимоги фінансового моніторингу.
А ось єдиної обов’язкової системи підтвердження професійної кваліфікації немає. Депутати пропонують це змінити. У моделі №16145 майбутньому фахівцю доведеться пройти професійну підготовку, скласти іспит, отримати кваліфікаційне свідоцтво та потрапити до Єдиного реєстру. Агентства нерухомості повинні будуть проходити акредитацію.
В оголошеннях про продаж чи оренду посередники мають зазначати свій реєстраційний номер. Людина зможе перевірити, з ким має справу, ще до зустрічі. О. Шуляк у своєму поясненні для Укрінформу називає це способом боротьби з оголошеннями про неіснуючі квартири, прихованими платежами й посередниками, які після отримання грошей просто перестають відповідати на дзвінки.
Ідея виглядає зрозумілою: якщо агент працює офіційно, його легше знайти й притягнути до відповідальності. Щоправда, сертифікат не гарантує, що людина сумлінна. Як і водійське посвідчення не гарантує, що його власник ніколи не порушить правил дорожнього руху.
Крім того, виникає питання, хто визначатиме професійні стандарти, проводитиме атестацію та вирішуватиме, чи може агент залишатися на ринку.
І саме тут між авторами законопроєктів і частиною рієлторської спільноти почалася суперечка: основний проєкт передбачає створення Української спілки фахівців з нерухомості — єдиної професійної самоврядної організації з обов’язковим членством. Вона матиме значні повноваження щодо атестації, акредитації, реєстру та дисциплінарного контролю. 6 листопада Асоціація фахівців з нерухомості України провела пресконференцію в Укрінформі, на якій розкритикувала цю модель. Президентка АФНУ Олена Гайдамаха заявила, що організація підтримує професійні стандарти й захист клієнтів, проте застерігає від концентрації контролю над усією професією в одній структурі.
«На жаль, наші принципові зауваження щодо моделі професійного самоврядування не було враховано», — зазначила Гайдамаха.
За її оцінкою, поєднання навчання, атестації, ведення реєстру, дисциплінарного контролю та обов’язкових платежів створює ризики монополізації й зловживань. Водночас автори основного законопроєкту наполягають, що єдина система потрібна для однакових стандартів і дієвої професійної відповідальності.
АФНУ підтримує альтернативний №16145-1. Його розробники пропонують дозволити існування кількох незалежних самоврядних організацій, між якими фахівці зможуть обирати. Відмінності стосуються й реєстру. За альтернативною моделлю його держателем має бути Міністерство юстиції, а відомості про суб’єктів посередницької діяльності пропонують вносити в декларативному порядку. У цій редакції передбачено також можливість використання рахунків умовного зберігання — ескроу — для розрахунків за операціями з нерухомістю. Такі рахунки можуть допомагати захистити кошти сторін до виконання визначених умов угоди.
Отже, депутати сперечаються не про те, чи потрібні правила взагалі. Вони пропонують різні способи організувати контроль над професією. Для клієнта ця дискусія має цілком практичне значення. Нові іспити, навчання, акредитація та внески потребуватимуть грошей, і частину витрат посередники можуть закласти у вартість своїх послуг.
Ринок на 90% чи на 80%?
У документах знайшлася ще одна цікава деталь: у пояснювальній записці до основного законопроєкту №16145 автори стверджують, що посередницькі послуги супроводжують 90% договорів купівлі-продажу та оренди нерухомості, а в пояснювальній записці до альтернативного №16145-1 називають уже близько 80%. Різниця — десять відсоткових пунктів. Для ринку нерухомості це чимало. У доступних текстах цих записок немає достатнього пояснення, за якою методикою отримано наведені оцінки та як їх можна незалежно перевірити.
Не менш обережно слід ставитися й до оцінок кількості рієлторів: за дослідженням Опендатабот від 6 листопада, чинні сертифікати Асоціації фахівців з нерухомості України мають 1252 спеціалісти. Водночас у країні зареєстровано 77 060 ФОПів у сфері операцій із нерухомістю.
Але ці цифри не можна просто поставити поруч і зробити висновок, що майже всі рієлтори працюють без належної кваліфікації. По-перше, відповідний КВЕД охоплює не лише посередництво. По-друге, сертифікація АФНУ добровільна. По-третє, частина фахівців працює у складі компаній, а не як окремі підприємці. Проблема регулювання від цього нікуди не зникає, проте масштаб ринку, який збираються реформувати, теж потребує точного підрахунку. Інакше складно оцінити, скільки коштуватиме нова система, кого вона охопить і якими будуть її реальні результати.
За роботу без належного статусу хочуть навіть кримінально карати
На тлі дискусії про сертифікацію з’явилася значно суворіша пропозиція: 28 жовтня депутати зареєстрували законопроєкт №16192, який передбачає доповнення Кримінального кодексу новою статтею 203-3 — про незаконну діяльність із надання посередницьких послуг у сфері нерухомості.
За роботу без передбаченого законом статусу агента або без письмового договору з клієнтом пропонують встановити штраф від 17 до 34 тисяч гривень із забороною займатися відповідною діяльністю на один рік. За визначених проєктом обтяжувальних обставин штраф може становити від 34 до 68 тисяч гривень, а заборона працювати — три роки. Йдеться саме про кримінальну відповідальність, хоча позбавлення волі запропоновані санкції не передбачають.
Причому альтернативний №16145-1 пропонує інший підхід: його автори зазначають, що хочуть обмежитися цивільноправовою, адміністративною та професійною відповідальністю без запровадження кримінальної.
З одного боку, держава має право встановлювати вимоги до професійної діяльності та відповідальність за їх порушення. З іншого — кримінальне покарання за неналежне оформлення посередницьких відносин порушує питання співмірності. Адже потрібно чітко визначити, де закінчується звичайна консультація чи допомога знайомому й починається професійне посередництво, для якого потрібні спеціальний статус і договір.
А якщо квартиру купує переселенець?
Для людей, які втратили доступ до своїх домівок через війну, додаткові витрати під час купівлі житла можуть бути особливо відчутними.
Наприклад, на житлову програму Луганщини у 2026 році передбачили 500 мільйонів гривень. «Ірта-fax» раніше розбирав правила цієї програми та судову суперечку навколо неї. Для людини, яка купує квартиру за пільговим кредитом, важливі не лише відсоткова ставка й щомісячний платіж. Є оформлення документів, страхування та інші витрати, передбачені умовами програми. А якщо в угоді бере участь рієлтор, виникає ще й питання його винагороди.
Базовий законопроєкт не передбачає окремого звільнення ВПО від рієлторських комісій, проте він може зробити зрозумілішим, хто саме зобов’язаний оплачувати посередника й за які послуги. При цьому участь рієлтора залишатиметься добровільною. Самостійно знайти квартиру, домовитися з власником і провести угоду з дотриманням законодавства можна буде й без агента.
Є в основному законопроєкті й інша норма, безпосередньо пов’язана з Луганщиною. За поясненням Шуляк, №16145 передбачає заборону посередництва щодо нерухомості на тимчасово окупованих територіях, зокрема реклами й дистанційного супроводу таких операцій. Авторка обґрунтовує це необхідністю протидіяти шахрайським схемам.
Але тут виникає питання, яке не можна залишати без уточнення. Чимало переселенців із Луганська, Алчевська, Сіверськодонецька та інших окупованих міст досі мають там нерухомість. Вони залишаються її законними власниками, хоча фізичного доступу до майна часто немає. Стаття 11 Закону України про правовий режим ТОТ гарантує збереження права власності на таке майно. Закон також визначає порядок набуття та припинення права власності на нерухомість на окупованій території відповідно до українського законодавства за її межами.
Тож заборона рієлторського посередництва не означає автоматичної заборони власникові розпоряджатися майном у законний спосіб. Водночас для таких операцій існують особливі правові й практичні обмеження. А правочини, оформлені всупереч вимогам українського законодавства, можуть не створювати відповідних юридичних наслідків.
Тому нову норму, певно, потрібно сформулювати так, щоб боротьба із шахрайством не створила додаткової плутанини для власників, які намагаються законно розв’язувати питання свого майна на ТОТ.
То коли зміняться правила?
Поки конкретної дати немає. На 13 листопада у Верховній Раді запланували робочу нараду авторів трьох законопроєктів. Вони мають обговорити перші два розділи документів і спробувати зблизити позиції. Попереду ще парламентський розгляд, можливі зміни текстів і голосування. Навіть у разі ухвалення нові правила запроваджуватимуть не всі одночасно: основний законопроєкт передбачає перехідні періоди для чинних учасників ринку.
Тим, хто купує або орендує квартиру сьогодні, чекати парламентських рішень не потрібно, щоб захистити свої гроші. Перед оплатою варто з’ясувати, кого представляє посередник, що саме він зобов’язується зробити, скільки це коштуватиме та на підставі яких домовленостей виникає обов’язок платити. Якщо посередник бере гроші, ці умови краще зафіксувати письмово й отримати підтвердження платежу.
А під час купівлі житла окремо перевіряти право власності, повноваження продавця, арешти та інші обтяження. Навіть найкращий рієлтор не замінює нотаріуса й належної юридичної перевірки.
Майбутня реформа справді може змінити український ринок нерухомості: професійні стандарти, реєстр і відповідальність посередників здатні зробити його зрозумілішим для клієнтів. Але реальний результат залежатиме від того, які саме правила парламент ухвалить і як вони працюватимуть на практиці. Бо покупцеві, який щойно витратив усі заощадження на квартиру, навряд чи стане легше від того, що рієлтор має гарний сертифікат і членський квиток професійної спілки.
Йому потрібно знати значно простіші речі: за що він заплатив десятки тисяч гривень, хто відповідає за виконану роботу і до кого звертатися, якщо посередник своїх обіцянок не дотримався.
І саме це поки залишається головним випробуванням для майбутнього закону.
